Wer ein Darlehen aufnimmt, haftet ohnehin mit seinem Gesamtvermögen für dessen Rückzahlung, nicht nur mit dem Grundstück, an dem die Grundschuld eingetragen wird. Wenn die Grundschuldurkunde (wie fast immer) auch ein vollstreckbares abstraktes Schuldanerkenntnis enthält, dann kann der Kreditgeber auch sonstige Vermögensgegenstände des Schuldners pfänden lassen, ohne vorher ein Zahlungsurteil erstreiten zu müssen. Der Darlehensschuldner muss auch aufgrund des Schuldanerkenntnisses nicht mehr zurückzahlen, als im Darlehensvertrag vereinbart war. Der Kreditgeber hat jedoch gegenüber anderen Gläubigern einen Zeitvorteil und damit etwas bessere Chancen, noch werthaltiges Vermögen vorzufinden. Das Schuldanerkenntnis kann auch dann bedeutsam sein, wenn wegen Meinungsverschiedenheiten nur ein kleiner Restbetrag der Schulden nicht bezahlt wird. Diesen kann der Gläubiger dann durch Pfändung eines Kontos o.ä. eintreiben, ohne gleich eine Versteigerung beantragen zu müssen. Wichtig ist, dass das Schuldanerkenntnis nur der tatsächliche Darlehensschuldner übernehmen sollte, ansonsten hätte man eine Haftung für fremde Schulden, ähnlich einer Bürgschaft.

Fast. Anstelle der Grundschuld werden in den meisten anderen Ländern Hypotheken verwendet. Es gibt sie auch in Deutschland, sie spielen jedoch im normalen Bankkredit praktisch keine Rolle mehr. Die Grundschuld ist flexibler und für Banken und Kreditnehmer leichter zu handhaben als die Hypothek, der Grundgedanke ist jedoch derselbe. Wenn man von in Deutschland von "Hypothekendarlehen" spricht, meint man damit meist ein durch eine Grundschuld gesichertes Darlehen.

Wenn Sie etwas an Ihren Kreditgeber zahlen, dann tilgen Sie damit das Darlehen, nicht die Grundschuld. Die Grundschuld bleibt also mit dem vollen Nennbetrag im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit schon vollständig abgezahlt ist. Eine solche Grundschuld nennt man "nicht valutiert". Weil der Kreditgeber nach der Rückzahlung keine Zahlung mehr verlangen kann, darf er selbstverständlich auch keine Versteigerung mehr beantragen, die Grundschuld nützt ihm also nichts mehr. Sie können nun vom Kreditgeber verlangen, dass die Grundschuld gelöscht wird, was allerdings mit Kosten verbunden ist. Wenn Ihr Gläubiger eine "normale" Bank oder Sparkasse ist, dann können Sie die nicht valutierte Grundschuld auch im Grundbuch stehen lassen. Benötigen Sie später einmal von demselben Gläubiger einen neuen Kredit, kann dieser durch die alte Grundschuld mit abgesichert werden und Sie sparen die Kosten für die Neubestellung einer Grundschuld. Ist Ihr Kreditgeber dagegen eine Privatperson, so empfehlen wir, die Grundschuld schnellstmöglich löschen zu lassen.

Durch die Grundschuld erhält der Gläubiger also nicht mehr Geld zurück, als im Darlehensvertrag vereinbart ist. Aber er kann relativ sicher sein, dass er es auch tatsächlich bekommt, und zwar auch dann, wenn der Kreditnehmer inzwischen insolvent ist, wenn noch andere Gläubiger ihre Forderungen geltend machen oder die Immobilie sogar zwischenzeitlich weiter übertragen wurde. Für den Kreditnehmer drückt sich dieser Vorteil meist in günstigeren Zinsen aus. Oder anders gesagt: Durch die Grundschuld kann der Eigentümer seine Immobilie zu Geld machen, ohne sie zu verkaufen. So gesehen ist die Grundschuld für beide Seiten eine gute Erfindung.

Wenn die durch die Grundschuld gesicherten Schulden ganz oder teilweise zurückgezahlt sind, dann kann der Eigentümer vom Kreditgeber die "Rückgewähr" der Grundschuld verlangen. Konkret heißt dies: Der Kreditgeber ist auf Verlangen verpflichtet, die Grundschuld löschen zu lassen oder sie an den Eigentümer selbst oder einen neuen Gläubiger (z.B. eine andere Bank) zu übertragen. Wenn mehrere Grundschulden für verschiedene Kreditgeber im Grundbuch eingetragen sind, so möchten die nachrangigen Kreditgeber diese Ansprüche auf sich überleiten, damit sie nach Abzahlung der vorrangigen Darlehen im Rang nach vorn aufrücken können.

Ein Grundschuldbrief ist eine vom Grundbuchamt ausgestellte Urkunde (meist ein bräunliches Blatt im DIN A4-Format). Ist ein solcher Brief erteilt, so kann die Grundschuld ohne Umschreibung im Grundbuch weiter übertragen werden. Praktisch sind Grundschuldbriefe selten geworden, üblich sind sie nur noch bei Grundschulden zugusten von Lebens- oder Krankenversicherungen oder Bausparkassen. Sollten Sie je einen Grundschuldbrief von Ihrem Kreditgeber übersandt bekommen, so entsorgen Sie ihn bitte nicht! Bringen Sie ihn lieber zum Notar und lassen Sie die Grundschuld gleich löschen. Ist der Brief einmal verloren, so ist zur Löschung der Grundschuld ein Aufgebotsverfahren nötig, das teuer ist und viele Monate dauert.

Wer einen Kredit vergibt, möchte sein Geld später zurück erhalten. Je höher der Betrag ist, desto weniger hilft bloßes Vertrauen, desto wichtiger sind Sicherheiten. Die wichtigste Kreditsicherheit ist die Grundschuld. Wird der durch eine Grundschuld gesicherte Kredit nicht zurückgezahlt, dann kann der Kreditgeber die belastete Immobilie versteigern lassen und erhält den Versteigerungserlös, und zwar vorrangig vor anderen Gläubigern. Dabei darf der Kreditgeber für sich allerdings nur so viel vom Versteigerungserlös behalten, wie nach dem Kreditvertrag noch geschuldet ist.

Die "Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung" ermöglicht es dem Kreditgeber, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu beantragen, ohne vorher ein gerichtliches Urteil erstreiten zu müssen. Die notarielle Urkunde nimmt also das Urteil gewissermaßen vorweg. Dies gilt bei einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung "gegen den jeweiligen Eigentümer" sogar dann, wenn das Grundstück inzwischen weiterübertragen wurde. Dass es bei Zahlungsschwierigkeiten tatsächlich zur Versteigerung kommt, ist glücklicherweise relativ selten. Meist finden sich noch für alle Beteiligten bessere Lösungen, z.B. ein Verkauf. Dies ist auch dann noch möglich, wenn die Versteigerung bereits beantragt ist.

Irgendwo muss geregelt werden, welche Schulden durch die Grundschuld gesichert sind. Bei manchen Banken findet sich hierzu eine Regelung in der Grundschuldurkunde, meist aber wird diese Frage im Darlehensvertrag oder einem gesonderten Sicherungsvertrag geregelt. Diese Vereinbarung und ihre spätere Änderung bedürfen keiner notariellen Beurkundung oder Grundbucheintragung, sind aber für die Grundschuld von entscheidender Bedeutung. Die Grundschuld kann entweder als Sicherheit für ein bestimmtes Darlehen dienen oder aber ganz allgemein zur Sicherung "aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche". Letzteres ist nicht ungefährlich, wenn Darlehensschuldner und Eigentümer veschiedene Personen sind oder wenn mehrere Personen Eigentümer sind. Hier sollte darauf geachtet werden, dass nicht durch eine zu weite Formulierung eine Bürgschaft durch die Hintertür geschaffen wird. Bei diesen Klauseln lohnt es sich also, genau hinzusehen und bei Zweifeln Rat vom Notar oder Rechtsanwalt einzuholen.

Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag vereinbaren die Kreditgeber auch "Grundschuldzinsen", die meist erschreckende Höhen von bis zu 20 % erreichen. Diese Zinsen haben aber mit den Darlehenszinsen, die Sie wirklich zahlen müssen nichts zu tun. Es handelt sich - im Gegensatz zur landläufigen Meinung - auch nicht um einen Verzugszins o.ä. Die Grundschuld ist nur ein Vorrecht des Kreditgebers, die Immobilie zu versteigern und sich aus dem Erlös so viel vorrangig zu nehmen, wie laut Darlehensvertrag noch geschuldet ist, höchstens aber den Nennbetrag der Grundschuld zzgl. Grundschuldzinsen für einige Jahre. Der Kreditgeber ist also aufgrund dieser Zinsen auch dann noch durch die Grundschuld gesichert, wenn die Darlehensschuld den Nennbetrag der Grundschuld übersteigt. Es sind also z.B. auch rückständige Darlehenszinsen, Verzugszinsen und Kosten aller Art mit abgesichert.

Hierzu muss man bedenken, dass der Darlehenszins, der am Anfang deutlich unter dem Grundschuldzins liegt, nach Ablauf der Bindungsfrist auch erhöht werden kann. Den Grundschuldzins hingegen kann der Kreditgeber später nie mehr ändern. Durch die Eintragung eines zunächst unnötig hohen Grundschuldzinses wird es möglich, die Grundschuld ohne Zusatzkosten nach langer Zeit wieder für einen ganz anderen Kredit mit einem ganz anderen Zinssatz als Sicherheit zu verwenden.

Ein hoher Grundschuldzins führt also nicht zu höheren Schulden; er schränkt aber die Möglichkeit des Eigentümers ein, im Rang danach noch weitere Grundschulden für andere Gläubiger einzutragen.

In verschiedenen (allerdings seltenen) Fällen, können Grundschulden auf den Eigentümer übergehen, so dass dieser zum Inhaber einer Grundschuld am eigenen Grundstück wird. Er kann sie dann an einen neuen Kreditgeber abtreten oder auch löschen lassen. Sind jedoch im Rang nach dem Eigentümerrecht noch andere Grundschulden eingetragen, können deren Inhaber meist die Löschung der Eigentümergrundschuld verlangen und so nach vorn aufrücken.

Die Initiative zur Grundschuldbestellung geht meistens vom Kreditgeber (als von Ihrer Bank oder Sparkasse) aus. Dieser schickt einen sogenannten Grundschuldauftrag an den Notar, in dem die Eckdaten der Grundschuld festgehalten sind. Die meisten Banken bevorzugen einen bestimmten Standardtext der Grundschuld, der vom Notar, soweit nötig, noch ergänzt und vervollständigt wird. Zur Beurkundung der Grundschuld werden dann Eigentümer und Darlehensschuldner eingeladen. Nachdem die Grundschuld beurkundet ist, reicht der Notar den Text beim Grundbuchamt ein, dort wird die Grundschuld dann in das Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber erhält vom Notar eine Kopie der Urkunde und vom Grundbuchamt einen Grundbuchauszug zugeschickt. Die Kreditgeber sind häufig erst nach der Grundschuldeintragung bereit, das Darlehen auszuzahlen. Sie sollten also die Grundschuldbestellung nicht bis zum letzten Tag aufschieben, da bis zur Eintragung noch einige Tage vergehen.

Die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch ist das zentrale Sicherungsmittel für den Erwerber einer Immobilie. 

Hintergrund: Das Prinzip "Geld gegen Ware" lässt sich beim Immobilienkauf nicht unmittelbar umsetzen. Das Eigentum geht kraft Gesetzes erst über, wenn der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Wann genau dies der Fall ist, lässt sich für die Vertragsparteien nicht vorhersehen. Um sich selbst vor einem vorzeitigen Eigentumsverlust zu schützen, wird der Verkäufer daher regelmäßig verlangen, dass vor der Eigentumsumschreibung der Kaufpreis bezahlt sein muss. Bei beweglichen Sachen bewerkstelligt man dies über einen Eigentumsvorbehalt ("die Ware bleibt bis zur vollständigen Bezahlung unser Eigentum"). Bei Immobilien geht dies nur, indem die Vorlage an das Grundbuchamt erst stattfindet, nachdem der Kaufpreis bezahlt ist. 

Dies wiederum führt zum Risiko für den Käufer, den Kaufpreis zu einem Zeitpunkt zu zahlen, in dem ihm das Kaufobjekt noch nicht gehört. Was kann zu diesem Zeitpunkt noch schief gehen? Der Kaufvertrag ist wirksam und bindet den Verkäufer, er kann es sich also nicht mehr einfach "anders überlegen". Es könnte aber passieren, dass der Verkäufer dem Käufer das Eigentum nicht mehr (oder nicht mehr unbelastet) verschaffen kann, weil 

• inzwischen der Verkäufer insolvent ist und der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrages ablehnt oder
• zwischendurch Gläubiger des Verkäufers (z.B. das Finanzamt) die Immobilie gepfändet haben oder
• sich inzwischen herausgestellt hat, dass dem Verkäufer die Immobilie gar nicht gehörte (selten) oder dass Belastungen dort zu Unrecht gelöscht worden sind (gar nicht so selten) oder
• der Verkäufer die Immobilie mehrfach veräußert hat und inzwischen schon der andere Erwerber im Grundbuch steht (zum Glück sehr selten). 

Gegen diese Risiken wird der Erwerber durch die Eintragung einer Vormerkung geschützt. Die Mehrkosten hierfür sind überschaubar: Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 € kostet die Eintragung und Löschung der Vormerkung zusammen ca. 900 €, also unter 0,1% des Kaufpreises (dies sind Kosten des Grundbuchamtes, für die Kosten der Notarurkunde spielt die Eintragung einer Vormerkung keine Rolle). 

Im Einzelfall kann auf die Eintragung einer Vormerkung verzichtet werden, wenn der Erwerber den Veräußerer gut kennt und sicher ist, dass dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit aktuell und auch für die nähere Zukunft über jeden Zweifel erhaben ist. Dies kann z.B. der Fall sein bei Geschäften im Familienkreis oder beim Kauf von der öffentlichen Hand. Falls der Erwerb fremdfinanziert ist, ist hierzu auch der Finanzierungsgläubiger anzuhören, da einige Banken die Eintragung der Vormerkung zur Auszahlungsvoraussetzung machen.